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广州拍卖17宗地,国家队底价“承包”12宗,流拍4宗!第三轮集中土拍降温继续
张达 12-03 19:03

12月2日,广州第三轮集中供地拍卖,这也是今年广州土拍市场的收官之战。

值得注意的是,此次拍卖的17宗地,土拍规则有所放松,但仍有4宗地流拍,其中包括了2宗“回炉”地,而其他13宗地则全部底价成交,并且有12宗均被“国家队”包揽。

同日,福州也完成第三轮供地,共成交22宗地,其中有11宗以底价成交,另有2宗流拍、9宗提前一天终止出让,整体溢价率仅有3%。

截至目前,全国22个试点城市中,完成第三轮集中供地的城市共有6个,分别为无锡、苏州、深圳、南京、广州、福州,而广州是唯一溢价率为0的城市。

业内人士认为,虽然多城对于部分地块的竞拍规则进行了松绑,但是第三轮集中土拍延续低温,底价成交仍是主旋律,国企、央企和各地城投仍是拿地主力,房企分化进一步加剧。预计第三批集中土拍,剩余试点城市还将延续低温势态。

17宗地4宗流拍,13宗全底价成交

12月2日,广州第三轮集中供地拍卖,共推出17宗地,包括白云区3宗、番禺区3宗、从化2宗、海珠区1宗、南沙区4宗、黄埔区3宗、增城1宗,总面积超过115万平方米,挂牌总价达434亿元。

据了解,此次土拍规则有所调整,部分地块取消了“限房价”的要求,同时取消了对售卖对象的要求;部分“回流”地块的地价有所下调,有些还取消了对拿地企业一个月内一次性付清总价款的要求。

不过,土拍规则的放松并没有带来更多热度,17宗地仅吸引了不足10家企业参与竞拍。当天土拍开始后,成交速度很快,最终,17宗地共成交13宗,均为底价成交,成交总价超302亿元。另有4宗地块流拍,包括番禺区2宗、从化区、黄埔区各1宗,流拍率24%。其中,番禺区的2宗“回流”地,在挂牌总价下调后仍然流拍。

从拿地企业来看,保利97.3亿元共拍下3宗地,分别为海珠区华洲路地块(38.36亿元)、番禺区石楼镇利丰北侧地块(38.35亿元)、增城区朱村街朱村大道西地块(20.54亿元)。另外,广州南投以41.2亿元拿下3宗南沙地块;知识城以99.49亿元拿下2宗黄埔地块;白云公知24.8亿元拿下白云区2宗地,广州地铁24.25亿元拿下白云区另1宗地;广州城投7.89亿拿下从化1宗地。此外,民企星河地产7.7亿元拿下南沙区1宗地,

其中,保利摘得的海珠区华洲路地块楼面价达到44372元/平方米,成为当日土拍中最贵的一宗地,进入广州年度楼面地价TOP10榜单。

13宗地“国家队”承包12宗,占比92%

此次广州成交的13宗地,有12宗都是被“国家队”承包了,仅1宗被来自深圳的民企星河拿下,“国家队”占比高达92%,继续成为拿地的主力军。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,国企央企、本地区域城投平台积极拿地的原因,一方面是,国企央企前几年已经开始去杠杆,加上近期开发贷和信用债主要投向国企央企,资金实力雄厚;另一方面是,这些企业积极发挥社会责任,为稳定土地市场,进而稳定整个楼市做出贡献。

李宇嘉还指出,此次土拍出现新的主体,即区域城头平台,比如南沙挂出的4宗地,有3宗被南沙城投拿下;白云挂出的3宗地,有2宗被白云公资拿下。此前深圳也一样,福田唯一的一宗地,被福田投控联合深业和深投控拿下。

对此,李宇嘉认为,一方面,在其他企业不愿意拿地的情况下,为稳定本地土地市场,区域城投平台启动区域性“自救”;另一方面,区域性城投平台承担着区域基础设施建设、区域开发、公共配套服务设施建设,需要通过地产来反哺资金投入,实现地产与实体经济协调发展,并为公共服务设施融资。

克而瑞研究中心则指出,12宗地中除保利拿下的3幅地外,其余地块则均被本地城投所获,上一轮有土地入账的中海、葛洲坝、电建等央企则均未参与此次土拍。不仅是民企“躺平”,在当前市场热度仍在谷底的背景下,国企拿地态度也更加谨慎。

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第三轮集中土拍延续低温

继11月无锡、苏州、深圳、南京率先完成了第三批集中土拍后,12月2日,广州和福州也完成了第三批集中土拍,至此,全国22个试点城市中完成第三轮集中供地的城市共有6个。

从这6个已完成第三轮集中土拍的城市来看,底价成交仍是主旋律,土地市场延续低温,国企、央企和各地城投仍是拿地主力。

值得注意的是,广州是目前第三轮土拍中唯一未有地块溢价成交的城市,土拍热度明显更冷。

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对此,克而瑞研究中心认为,究其原因,一方面主要是由于近月来广州楼市行情明显趋冷,此前成交热点片区南沙、黄埔已经出现了多盘促销的现象。另一方面,利润空间未及预期也是导致房企参拍意愿不强的原因。

整体来看,第三轮集中土拍延续低温。易居研究院研究员汤怀英表示,虽然多城对于部分地块的竞拍规则进行了松绑,但是土地市场遇冷主要还是因为房企资金端持续承压,部分房企仍经营困难,且年底资金量不足,叠加商品房销售量下降、预售资金监管的加强等原因。虽然限溢价率政策给房企留有一定的利润空间,但房价下行的压力对冲了该部分利润的预期;近期房地产信贷层面也不断释放积极信号,但民营企业的融资端口仍未放松,第三批土拍国企、央企和各地城投仍是拿地主力,房企分化进一步加剧。预计第三批集中土拍,剩余试点城市还将延续低温势态。

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