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不到一年,最牛大涨40%!这类基金火了,首批公募REITs上市以来平均涨20%
曹雯璟 05-21 20:20

原标题:不到一年,最牛大涨40%!这类基金火了

自首批公募基金REITs“获准生证”来已满一周年。在震荡市下,公募REITs二级市场走势令人惊喜。首批公募REITs上市以来平均涨幅达20%,更有产品涨超40%。多位业内人士认为,公募REITs在二级市场整体涨幅较大,既有首批9只产品本身底层资产优质的因素,也反应出市场对公募REITs的了解正逐步加深。

首批公募REITs上市以来平均涨幅达20%

更有产品涨超40%

自2021年5月17日首批9只产品获批开始,公募REITs试点落地距今已有一年时间。随着公募REITs的发展稳步推进,如今同类型产品也扩容至12只。目前,11家基金公司旗下12只公募REITs已陆续上市,募资规模达到458.12亿元。其中,今年首发的华夏中国交建REIT,吸引了超1500亿元资金的追捧。其中,面向公众投资者发行的规模,以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。

业绩方面,今年市场大幅调整的情况下,公募REITs上市至今的业绩表现也可圈可点。Wind数据显示,截至5月20日,9只公募REITs上市以来平均涨幅为20.08%,其中,富国首创水务REIT以42.71%的涨幅暂居榜首。此外中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT自上市至今的涨幅也分别达到27.49%、27.44%、22.68%、18.15%、16.07%、14.88%、9.70%、1.60%。

建信基金表示,今年以来,我国公募REITs二级市场价格的波动较大,“股”性特征较为明显,部分项目上涨幅度较大。据建信基金介绍,公募REITs收益来源分为两个部分,即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值,在长期持有的前提下才能得到充分彰显,发挥增益效果;如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”,容易偏离公募REITs的本质,导致价格短期波动较大。同时,当公募REITs在二级市场涨幅过大后,产品的现金流分派率也会显著降低,价格的预期波动幅度也会提高。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示,公募REITs火爆的原因有两方面:一方面针对监管得政策不断利好,2022年开年,财政部、税务总局发布了试点税收政策,北京发布REITs 试点政策及申报辅导手册,紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等,投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心,另一方面,因为首批二批资产都非常优质,但流通份额较小,市场出现了供不应求的现象,另外,近期A股市场持续调整,投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。

扩容扩募箭在弦上

过程中仍存难点

记者注意到,公募REITs还在不断扩容,目前有3单项目有望接力公募REITs发行。上交所网站显示,有2单高速公路REITs,分别为“华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”,项目状态分别为“已受理”和“已反馈”。深交所网站显示,有1单发电项目,为“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”,项目状态为“已问询”。一位REIT基金经理透露,目前全国正在推进的公募REITs项目上百个,涉及高速公路、仓储物流、清洁能源(新能源)、保障性租赁住房、旅游景区等方面。

此外,公募REITs扩募也已提上议程。今年以来,监管部门及相关负责人也曾多次提出要深入推进公募REITs试点,进一步促进投融资良性循环。今年3月,证监会表示,正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则,将适时征求市场意见。4月中旬,沪深交易所针对基础设施公募REITs的扩募指引公开征求意见。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示,目前来看,公募REITs市场的发展方向主要是两个方面,一是新发公募REITs基金,从产品数量和资产类型上为市场扩容,助力行业的加速发展;二是存量公募REITs基金扩募,从产品规模上助力市场的发展。在各类型资产逐步丰富、各类扩募模式不断实践的过程中,REITs市场还是应当以行稳致远为目标。

针对公募REITs的扩募,各家基金公司表示已有充足准备。平安基金REITs投资中心基金经理马赛表示,目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队,对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。后续,将继续依托平安集团综合金融服务优势,充分发挥协同效应,深耕基础设施公募REITs领域,发挥规模优势,降低管理成本,提升投资者收益。

华夏基金也提到,公司组建了专业的REITs团队,开展REITs研究储备,现已设立基础设施与不动产投资部。除了专业的投资运营团队,搭建了全流程的公募REITs运营支持体系,公司在研究发展部和基金营销部设置REITs专员,在项目承揽、执行、产品报送、销售等各环节发挥重要作用。同时,公司拥有成熟的中后台支持体系和管理系统,确保REITs稳健高效运营。

但基金公司方面也表示,基础设施扩募还存在不少难点。平安基金称,比如原始权益人如何届定,如扩募资产是外部第三方公司的资产,第三方公司是否应界定为原始权益人,如界定为原始权益人,并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额,则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人,如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系;还有新的基金份额如何定价,REITs扩募需要融资,资金可以来源于REITs的自有资金或债务融资,也可能来源于发行新的基金份额,若发行新的份额,通常有全体配售和增发两类,增发的定价规则也是扩募的重点。

华夏基金坦言,基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面,扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益,还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素,合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

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